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公租房权益转让的利益博弈

时间:2010-06-20 06:25:34  来源:  作者:  字号: T   T

 

 

住建部等中央7部委日前联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,要求各地政府大力推进公租房建设,解决城市中等偏低收入家庭的住房困难。在不断加强的楼市调控中,这是一个正确的政策选择。事实上,即使目前的房价按照某些人的愿望出现大幅下降,其绝对价位仍然是相当多的中低收入者无力承担的。因此,推进公租房建设,满足民众的基本生活需求,应当成为楼市调控总体目标中的一个重要组成部分,政府显然责无旁贷。

公租房建设的最大问题,是缺乏资金。公租房建设由于更多地体现为政策性投入,受到的限制很多,相对于商品房开发的暴利,投资人能够得到的利益很有限,不仅民营资本不愿意进入,即使政府所拥有的国有资本对此也没有太大兴趣,这是近几年来我国一些城市公租房建设严重滞后的一个根本原因。针对这种情况,7部委指导意见提出,公租房的投资者权益可以转让。这一政策的实施,无疑可以对资本产生一定的吸引力,从而吸引民营资本进入这个领域,推动公租房的建设。

其实,公租房并不是我国住房市场的新生事物,在计划经济时代,我国城市居民的住房就有不少是公租房,而且租金极为低廉。但是,这种由政府大包大揽的住房制度,只能提供最为基本的居住需要,难以满足民众日益增长的住房需求。在这种住房制度的安排之下,城市居民住房十分局促,比如在上海,一家三代、几对夫妻挤在同一屋檐下生活,至今仍是上海人不堪回首的痛苦记忆。同时,这种制度将居民住房的分配让渡给企事业单位,导致权力寻租式的腐败,社会矛盾高度集聚。

住房制度改革以来,一方面商品房市场的出现,给城市居民提供了丰富的住房选择空间,一方面原有的公租房也开始以买断等形式,成为居民的私有财产,这种变化从总的趋势来看,是值得肯定的。但在这个过程中,由于过度强调市场的作用,使商品房的投资功能过于膨胀,挤压了这个市场应该具有的保障功能,从而导致了一部分低收入人群的住房质量越来越差。但是,今天我国的房地产市场,已经实现了高度商品化,如果回到计划经济的老路上,由政府大包大揽解决居民的住房问题,一方面国家的财力不允许这样做,另一方面只会加剧社会矛盾。

因此,推动公租房建设,政府当然应该发挥主导作用。比如,在提供建设用地上抛弃“土地财政”,使住房建设的成本大幅度降下来。五分11选5的是,吸收各种民间资本参与其中。而要让民营资本投入公租房建设,就必须遵守市场规律——可以自由地进入或退出公租房领域,并且能够实现投资盈利。只有建立了这样的制度路径,公租房建设才能吸引到广泛的资本投入,使困扰已久的资金瓶颈得到突破。

当然,在肯定这项政策的同时,还必须注意到它可能存在的弊端。公租房从本质上说,是一种政策性住房,政府为此需要在土地供应、租赁补贴等多方面作出让步,但它在具备了权益转让这一功能后,随之具有了商品的属性,投资人必然要将这种属性“发扬光大”,如果没有严格、细致的政策规定,投资人就很容易将公租房所拥有的公共资源投入,转化为私有利益,从而违背公租房建设的初衷,损害租赁者的实际利益。在公租房投资权益可以转让这个大前提下,一方面要保护好投资人的正当权益,另一方面又要对其进行规制,政府在这方面需要具有足够高超的政策把握技巧。

 
 
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